「自分の家が欲しい！」と思ったときに、

「何から始めたらいいのか？」「どれくらいの期間が必要なのか？」と悩まれると思います。

今回は、そんな悩みを解決する為に、

思い立った時～引越しまでの「全体の流れ」を解説していきますので、参考にしていただければ幸いです。

まず、最初の選択肢は、

「家を買う」のか？

「家を建てる」のか？

「家を買う」＝「建売り」

「家を建てる」＝「注文住宅」

この2択です。

そもそも、建売りと注文住宅は何がどう違うのでしょうか？

□建売りと注文住宅は何が違うの？

●建売り

完成した家、もしくは完成予定の家を土地付きで販売している住宅の事。

●注文住宅

自分の好きな土地に、自分で好きな間取り・設備・外観で家を注文できる住宅の事。

●注文住宅と建売住宅の違い

大きな違いは、「土地（立地）を重視する」のか、「建物を重視する」のかです。

多くの建売りは、とても立地が良い場所に建てて販売します。

土地に費用を掛ける為、建物のグレードはそこまで高くない物件が多いです。

（グレードの高い建売りもありますので、あくまで一般的な傾向です。）

理由は価格を抑えることで、売れ残らないようにする為です。

●注文住宅のメリット・デメリット

◎メリット

・好きな場所（立地）に建築できる。

・好きな間取り、好きな外観を作ることができる。

・耐震や断熱性などの性能も選ぶことができる。

◎デメリット

・打合せに時間が掛かる

・費用が建売りよりも多く必要になる

●建売りのメリット・デメリット

◎メリット

・打合せの期間がない、もしくは短く済むので、負担が少ない

・良い立地の物件が多い

・費用が抑えられる

◎デメリット

・完成物件なので、間取りや外観、性能が選ぶことができない

・注文住宅と比較すると、性能（断熱・耐震）が低い物件が多い。

・安い物件はメンテナンス性が低い建物が多いので、注意が必要

お好みは人それぞれです。

しかし、予算によっては、建売りしか選択肢がないというケースもあります。

まずは予算を考えることが始めてみましょう！

1，予算を考える

銀行で借りられる限度額の目安は年収の8倍です。

しかし、「借りられる額＝返せる額ではない」という事が注意点です。

では、どうやって予算を決めたら良いのか？

お勧めはFP（ファイナンシャルプランナー）に「老後までの資金計画」を作ってもらうことです！

将来の資金計画に影響を及ぼす大きな要素は3つです。

1，学費などの子育ての予算

2，車の買替え頻度

3，奥様の収入

「月々の支払い額」だけで考えてしまう方もいますが、

老後までの資金計画をしっかり考えましょう！

銀行は「年収から計算する返済比率」で融資額を計算しますが、

上記1～3によってはローンの返済が苦しくなる可能性もあります。

「豪華な家でモヤシご飯を食べる」

そんな事にならないように、建てた後の生活を建築前に考えましょう！

2，理想の家を家族で話し合う

家づくりは結婚式と同じくらい「夫婦ゲンカ」が多いです。

それは優先順位と価値観が人それぞれ違うからです。

よくお客様から言われる重要項目は下記です。

・価格

・間取り

・お洒落な外観

・耐震性

・断熱性

・メンテナンス性

・アフター体制

・担当者の実力、相性

いかがでしょうか？

正直すべて大事な項目ですが、人によって優先順位は違います。

□「なぜそれが必要なのか」をしっかりと考えることが大切

なぜ、それが必要なのかを明確にすると、家族内での優先順位が明確になります。

例えば・・

・断熱性が大事

ご高齢の為、体の負担を減らしたい。

暑さ、寒さが苦手。

窓の結露やカビが嫌い。

健康寿命を延ばしたいから。

エアコンに頼らず、快適に暮らしたい

・耐震性が大事

震災で怖い体験をした事がある。

地震の多い日本では安全性が最優先だから。

・間取りが大事

いまの家の間取りが不便で苦労しているから。

家事、子育てのストレスを減らしたい

・オシャレな外観が大事

オシャレな家を建てることが「夢」であり、モチベーションだから。

・メンテナンス性が大事

実家でメンテナンスが頻繁で大変そうな状況を見てきたから。

後々にお金が掛かるなら、安く買う意味がないから。

いかがでしょうか？

人それぞれ、価値観が違うますが、ケンカにならない為には、理由を理解する必要があります。

そして、優先順位によって「見学すべきハウスメーカー・工務店」が変わります！！

うっかり自分の理想と違うハウスメーカー・工務店を見学しないようにしましょう！

3，ハウスメーカー・工務店の見学をする

●見学のポイント

・見学する会社を3社に絞る

たくさん見学しすぎると混乱しますので、絞りましょう。

多くて5社です。

・アンケート記入は営業さんに満足してからでも大丈夫

アンケート記入した時点で、その営業さんが担当者として決定します。

一通り説明を受けてから、最後にアンケート記入をしても問題ありません。

・1社2時間を想定する

モデルハウスは、あくまでモデルハウスです。

その会社の特徴や強みを知るため、真剣に説明を受けると1時間～2時間は必要です。

モデルハウスをちらっと見るだけで判断できることは少ないです。

同じ建築会社でも、展示場によってモダンなモデルハウスを作ったり、かわいい感じのモデルハウスを作ったりと、展示場ごとでデザインを変えています。

あくまでモデルハウスと思って見学しましょう！

お勧めは「完成見学会」です！

●ハウスメーカー選びのコツ

1，ネットの口コミ・SNSを鵜呑みしない

誰でも知っている某大手ハウスメーカーですら、批判だらけの口コミサイトがあります！

エリアや店舗、担当者によっても違いますし、競合他社が批判で書き込みしている可能性も0ではありません。

口コミを気にすぎてしまうと、建てられる会社がなくなります。。

あまり見すぎないように、参考程度にしましょう。

2，資料請求、カタログ請求をむやみにしない

営業の電話が頻繁にあることは勿論ですが、資料請求した時点で営業担当が決まります。

実際に顔を見て、人柄を確認してから営業担当を決めたいところです。

資料請求の数も、ある程度は絞りましょう。

3，各社の良いところを比較して決める

基本的な考え方としては、

建築会社の良いところ・得意分野が自分達の要望に合っているかどうかです。

「同じ条件にして比べよう」

こう考える方は非常に多いですが、

実際には、使用している木材や材質も異なる為、全く同じ条件で比較することは不可能です。

各社の良いところを確認し、自分達の要望（予算含む）を満たせる会社なのかどうかを、

楽しみながら検討しましょう！

●ハウスメーカー選びで失敗・後悔したケース

1，モデルハウスはあくまでモデルハウス

注文住宅では、洋風でかわいい家も、モダンでカッコいい家もできます。

モデルハウスが好みと違ったから検討を止めるという方も見ますが、これは非常に勿体ない話です。

違う店舗のモデルハウスを見学する事もできますし、完成現場見学会に参加することも一つです。

同じハウスメーカーでも、様々なお家を建築しています。

2，モデルハウスはオプションテンコ盛り

「全て標準仕様で作られたモデルハウスは存在しない」

こう言っても過言ではありません。

何が標準仕様なのか？

モデルハウスを見て、標準仕様だと思い込み、契約後に思い込みだったことに気が付き、後悔する方もいます。

良くも悪くもモデルハウスはモデルハウス！

これを頭に入れておきましょう！

3，勘違いして契約してしまった

□よくある勘違い＆後悔

・オプションと標準仕様を確認せずに思い込んで契約してしまった

・屋根材や外壁材の耐久年数を確認せずに契約してしまった

・コーディネーターとの打ち合わせ回数が決まっていたことを知らなかった

・資金計画書は最低限の予算だったことを認識していなかった（後から増える方がほとんどです）

・間取りの自由度が低いことを知らずに契約してしまった

・断熱性や耐震性を他社と比較せずに決めてしまった

・インスタやYouTubeに影響されすぎて、自分達の家づくりを見失ってしまった

担当者との相性は大切ですが、営業さんとの相性が良すぎた為に、大事なポイントを確認せずに契約してしまう方もいます。

又、SNSやネットを信頼しすぎるのも危険です。

自分達に必要なところは取り入れ、必要ないものは気にしない。

後悔しないよう、しっかり各項目を確認しましょう！

●ハウスメーカー比較は項目を意識する

「営業マンは自社の弱みを言わない」

これは当然と言えば、当然のことです。

何が言いたいかと言うと、

検討している建築会社の「得意なところ、苦手なところを数字で把握する」ことが大切です。

例えば断熱性が大事であれば、C値やUA値などの、

数字を確認することです。

屋根材の耐久年数は何年なのか？

保証は何年間あるのか？

又、キッチンが大事であれば、キッチンのグレードを確認することです。

「最近の家は、どこでも耐震・断熱がしっかりしてますよね？」

こんな質問をいただくこともありますが、

大きな間違いです。

耐震等級1の家もあれば、断熱基準ギリギリの家も新築で建っています。

熊本の大震災では、新築の家がたくさん倒壊しました。

そして、日本の家の断熱性は先進国の中では、かなり低く、欧米では日本と同じレベルの断熱性では建築されていません。

国の基準は最低基準。

この認識で考えた方が無難です。

検討している会社の性能は契約前にしっかり把握しましょう！

4，土地探し・間取りを依頼する会社を2～3社に絞る

見学した結果、2～3社に絞り、土地探しや、間取りの依頼をしましょう。

そして気になる土地が出てきたら、候補地（契約前の土地）で間取りが作ってもらいましょう！

ここで重要なことが一つあります。

それは・・

銀行の事前審査です！

事前審査とは、いくら借りることができるか銀行で審査することです。

・予想していたより、少ない金額しか借りられなかった

・クレジットカードの延滞があって、そもそも審査が通らなかった

もし、こんな事が契約直前にわかったらショックです。

なるべく早めに事前審査を済ませましょう！

ここで、もう一つ重要なことがあります。

それは・・

「候補地がないと、銀行の審査ができない」

という事です。

しかし安心してください。

売買契約前の仮の候補地で大丈夫です！

☆土地探しからのスケジュール☆

1，土地探し（自力でインターネット、もしくは不動産会社、建築会社さんに依頼）

↓

2，「70点以上の土地」が出てきたら、建築会社に間取りと見積りを依頼

　　　↓

3，その間取りと見積り、仮の候補地で銀行の事前審査を行う。

通常は3営業日くらいで審査の回答書が出てきます！

安心した状態で打合せを進めましょう！

□土地が決まっている場合

ハウスメーカー・工務店の営業さんに現地を見てもらいましょう！

工事の際の問題点や、必要な費用を教えてくれます！

※近隣の方に新築を建てることがバレるのが嫌な場合は、事前に営業さんにコッソリ現地確認をしていただくよう、伝えましょう！

□土地探しにかかる期間

理想は3ヵ月以内、遅くても半年以内です。

私の経験上、半年間も土地を探して決められないという方は、1年でも、2年でも決められません。

「100点の物件は存在しない」

「探すのではなく、ある中から選ぶ」

この意識の方がお勧めです。

□後悔しないために！その土地で実現できる間取りを建築会社に依頼する！

70点の土地に、間取りを作ってもらったら、100点になった。という方もいます。

まず、70点以上の土地を探して、間取りを依頼しましょう！

逆に100点だと思っていた土地に、間取りを作ってもらった結果、駐車スペースの問題や、造成費用が必要なことが発覚して70点になってしまった。というケースもあります。

一般の方にはわかりづらい、法規制の問題も多々あります！

まず、土地を見つけたら、ハウスメーカー・工務店の営業さんに問題点を確認してもらい、間取りを作ってもらいましょう！

□土地に求める希望条件に優先順位をつけましょう！

これも人によって優先順位が異なりますので、ご家族で事前に話し合う必要があります。

一般的な項目は下記です。

・価格、大きさ

・日当たり

・道路幅

・前面道路の交通量

・駅までの距離

・スーパーまでの距離

・小中学校までの距離

・道路との高低差

建築会社からの視点で見ますと、大切なのは「道路との高低差」と「道路幅」です。

まず造成費用ですが、

高低差が1ｍ以上になると、200万以上の造成費が掛かるケースが多いです。

そして道路幅が狭いと生コンやクレーン車が入れない為、工事費用がUPします。

そして最後に・・「隣人がどんな人か？」

意外と大事です。

工事中に、音がうるさいから工事を止めろ！と言われるケースもありますし、

ご入居後にも奥様が隣人関係で悩むリスクもあります。

是非、土地契約前に、ピンポンを押して会話をしてみてください。

会話の内容としては、「自治会の活動頻度」や「水害」についてがベストです！

ここでまとな会話ができれば問題ありません。

少し怖いかもしれませんが、勇気を出して、ピンポンを押してみましょう！

□建築条件付き土地とは？

これは建てる建築会社が決まっている土地のことです。

その土地を買う＝指定のハウスメーカー・工務店で家を建てるという意味になります。

予算・お好みに合うハウスメーカー・工務店であれば問題ありませんが、

そうではないケースもありますので、ご注意ください。

□土地が決まったら、買付証明書を売主に提出する

買付証明書とは？

土地の契約前に、その土地を買う意志を証明する書類です。

この書類に購入希望額を書いて、値引き交渉することもできます。

ご注意点もあります。

・値引き交渉をしている間に、満額で購入希望の方が出てきたら取られてしまう。

・一度、買付証明書を提出したら、よほどの理由がない限りは契約しないといけない。

あまり軽い気持ちで出すのは、お勧めできませんが、前向きに考えているときは早めに提出しましょう！

５，注文住宅の支払いスケジュールは？

どのタイミングで、どう支払いをするのか？

よく頂く質問ですので、流れをご説明いたします。

□住宅ローンの流れ

1，事前審査

通常は2，3つの銀行へ審査を出します。

銀行によって金利や保証料が異なりますので、最も良い条件の銀行を選びましょう！

◎タイミング

候補地が見つかり次第、早めに行いましょう！（契約前の土地で審査可能です）

2，本申込み

実際に借りると決めた銀行で申込みます。

基本的に変更できません。

◎タイミング

土地契約が終わり次第、早めに申込みしましょう！

※遅くても土地決済（土地代の支払い）の1ヵ月前までに申込みます！

所有地の場合は、建物の総額がある程度、予想できた時点で申込みましょう！

※遅くても、着工の1ヵ月前には本申込みをします！

3，融資実行

実際に銀行からお金が出ることを融資実行と言います。

◎タイミング

土地からの場合：地域によりますが、三重県では、土地契約の2ヵ月後くらいが多いです。

土地契約から2ヵ月後に土地代を支払うイメージです！

□建物代の支払い

ハウスメーカー・工務店にもよりますが、

「着工時に3割、上棟時に4割、完成時に3割」の流れを取っている建築会社が多いです。

※全体の資金計画の3割ではなく、請負契約の3割です👆

その他の諸費用（火災保険、登記費用等）は完成時の3割に併せて入金するケースが多いです。

□つなぎ融資とは？

金融機関によっては、建物の完成時まで融資実行ができないルールの場合があります。

しかし、ハウスメーカー・工務店には、着工時、上棟時にお金を払わないといけません。

では、どうしたら良いのか？

この場合は「つなぎ融資」と呼ばれる、他の金融機関でお金を借りる必要があります。

名前の通り、「つなぎ」ですので、建物が完成した時点で入金されるお金で即返金していただきます。

しかし、僅かの期間とは言え、お金を借りる際の融資手数料や利息が掛かります。

借りられる金額や、期間によりますが、総額で20万程のイメージです。

銀行によっては、「分割実行」と言って、建物が完成していない状態でも、3割、4割、3割で融資実行してくれます。

つなぎ融資が勿体ない場合は、分割実行できる金融機関を選びたいところです。

しかし、フラット35等、どうしても、つなぎ融資が必要な金融機関を選択する場合もあります。

総合的に判断しましょう！

□ローンを組むときの注意点

1，2～3つの銀行に事前審査を出す。

銀行によって意外に条件が変わります。

しっかり比較しましょう！

2，金利だけで判断しないこと。

保証料や団体信用生命保険の内容などによって、正解が変わります。

金利が目立ちやすいですが、総合的に判断しましょう！

3，FPに老後までの資金シュミレーションをしてもらう。

「借りられる金額＝返せる金額」ではありません。

車の買替え、教育費など、全てをシュミレーションした上で申し込む金額を決めましょう！

4，本申込みでは、少し多めの金額で申し込む。

本申込み後に、借りる金額を増やすことはできません。

再度、本申込みとなり、手続きも必要です。

しかし、実際に申込みした金額よりも少ない金額で済んだ場合、繰り上げ返済をしてしまえば問題ありません。

外構計画や、地盤改良等、後から足りなくなると困りますので、100～200万程、余裕を持って申込みましょう！

6，土地・建物契約

総額に問題がなく、気に入った土地と建築会社が決まったら、土地と建物の契約です。

土地が決まっていない状態で建物契約ができる建築会社は少ないです。

基本的には、まず土地契約もしくは、「買付け」と呼ばれる「土地を予約した状態」にしてから、建物契約です。

建物契約の時点では、間取りが確定していなくても大丈夫です。

契約後に間取り確定契約がありますので、ご安心ください。

□ハウスメーカーとの契約までの目安

ご見学した日から2～3カ月が平均です。

間取り・見積りの提案を2、3回でおよその金額や提案力、特徴を掴むことは充分できます。

□見積書を見るときの注意点

予算が不十分な為、契約後に増えてしまうケースが多いです。

下記、項目をチェックしましょう！

◎外構工事

60坪の土地でしたら最低で200万です。できれば300万予定したいところです。

（平な土地で造成費がない場合です）

◎地盤改良

調査の結果次第ですが、100万想定しましょう！

◎エアコン・カーテン・照明

総額で100万～想定しましょう！

◎銀行の保証料

資金計画書に含まれていないことがほとんどですが、実際には必要です。

借りる額の2～3％を想定しましょう！

その他、キッチンのグレードUPで予算オーバーになる方も多いです。

標準仕様を確認し、オプションで必要な予算も把握しておきましょう！

7, 　間取りを確定する

間取り確定契約後は、窓の高さや大きさも変更できません。

後から変更するとミスの原因にもなります。

家具の配置等、将来的なことも考えて決定しましょう！

8，設備選び・色決め・電気配線打合せ

キッチンのメーカーや床の色、コンセントの位置など、全て決めていきます。

オプションテンコ盛りにならないように、気を引き締めましょう！

9，地鎮祭

土地のお祓いです。

ほとんどの人が地鎮祭をされますが、

宗教ですので強制はありません。

6～9で4、5ヵ月です。

10，工事着工

基礎工事開始です。

地盤調査の結果次第では、先に地盤改良工事があります。

◎着工から完成までの期間の目安は？

ハウスメーカー・工務店によりますが、およそ4カ月です。

11，上棟

建物の骨組みが屋根まで完成する日です。

職人さんが10名前後集まります。

何も強制はありませんが、

会社を休んで見学されたり、職人さんへ弁当を配る施主様もいます。

12，屋根～外壁～内装仕上げ

ざっくりですが、

屋根工事→窓を付ける→配線、配管→断熱材を入れる→外壁→内装工事→設備機器取付け

の流れです。

気になるところがあれば、監督に工期を確認して、現場を見学しましょう！

13，完成・施主検査

建築会社の検査、第三者機関の検査、お施主様の検査があります。

入居後に傷が見つかったとしても、有料補修になりますので、しっかり検査しましょう！

◎竣工（完成）から登記、引き渡しになるまではどのくらい？

最短で2週間です。

施主検査後の手直しや、登記手続きで期間を設けています。

14，引渡し

鍵の引渡しです。

この日から入居できます。

記念写真を撮ることが多いので、少し服装を決めて行くことがお勧めです。

◎引渡しの当日から入居されたい場合は、下記手配を事前にしましょう。

・エアコン設置

・ケーブルテレビ等、自分で手配

・引越し会社の手配

・外構工事が完成するまでの臨時駐車場を手配

15，外構工事

駐車場やお庭の工事です。

内容によりますが、3週間くらいは必要です。

16，お引越し

おめでとうございます！

3月は引越し代が高く、予約も埋まりやすいので、ご注意ください。

10～15で5ヵ月前後です。

いかがでしょうか？

スムーズに進むと、動き出した日から1年以内に全て完了できます。

昨今では、ウッドショックや戦争など、建築価格は上がり続けています。

そして、一度上がった価格は下がりません。

金利上昇リスクも踏まえ、早めに動き出すことがお勧めです！

もし、お家づくりの流れや建築会社選びで迷われましたら、

気軽にご相談ください！

「注文住宅の相談窓口　四日市店」では、

10年間、100棟引渡しを経験した住宅営業経験者が窓口で担当させて頂きますので、

今まで競合してきた建築会社の特徴や価格をバッチリお伝えできます！

ファイナンシャルプランナー、銀行の担当者、不動産業者様を弊社にお呼びして、

ご説明を聞いていただくこともできます。

又、中立の立場でハウスメーカー・工務店のメリット・デメリットをお伝えさせて頂きます。

住宅会社のご紹介だけでなく「土地探し」「見積り書の比較」など、

何でもご相談ください！

お悩みの方は気軽にご連絡下さいませ。

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